주담대 한도 — LTV·DSR로 정해지는 법
주택담보대출 한도는 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)로 함께 정해집니다. LTV는 담보가치 기준 한도, DSR은 소득 기준 한도이며, 둘 중 더 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 담보가 충분해도 소득이 적으면 DSR에 막힙니다.
← 밀어서 넘기기 →
결론부터 — 한도는 법률이 아니라 고시가 정합니다
세금은 법률에 세율이 적혀 있지만 대출 한도는 그렇지 않습니다. 근거가 금융위원회 고시이고, 세부 판단 기준은 다시 금융감독원장에게 위임돼 있습니다.
은행업감독규정 제29조의2 제1항 — 은행은 주택관련 담보대출 취급 시 법 제34조에 따라 경영의 건전성이 유지되도록 별표6에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율, 기타 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장에 대한 제한 등을 준수하여야 한다. 제2항 — 감독원장은 은행의 경영건전성 등을 감안하여 긴급하다고 인정하는 경우 별표6에서 정한 세 비율을 10퍼센트포인트 범위 이내에서 가감조정할 수 있다. 이 경우 감독원장은 그 내용을 지체 없이 금융위에 보고하여야 한다. 제3항 — 세 비율의 산정방법 및 적용대상의 세부판단기준 등과 관련한 세부적인 사항은 감독원장이 정하는 바에 따른다.
여기서 읽어야 할 것이 세 가지입니다. 첫째, 구체적 수치는 본문이 아니라 별표에 있어 고시 개정만으로 바뀝니다. 둘째, 감독원장에게 ±10%p의 조정 권한이 따로 있습니다. 셋째, “무엇을 소득으로 보고 어떤 대출을 합산하는가” 같은 실무 기준은 감독원장이 정하는 세칙에 있습니다. 그래서 이 글은 특정 비율 수치를 적지 않습니다. 대출 실행 시점에 은행과 금융위·금감원 발표로 확인하는 것이 유일하게 맞는 방법입니다.
은행과 저축은행은 같은 규정인가요?
아닙니다. 조문은 거의 같은 문장이지만 서로 다른 고시이고 별표도 따로입니다.
| 업권 | 근거 고시 | 조문 | 비율 별표 |
|---|---|---|---|
| 은행 | 은행업감독규정 | 제29조의2 | 별표6 |
| 상호저축은행 | 상호저축은행업감독규정 | 제39조의2 | 별표5 |
두 조문 모두 “감독원장은 긴급하다고 인정하는 경우 세 비율을 10퍼센트포인트 범위 이내에서 가감조정할 수 있다”는 같은 문장을 담고 있습니다. 은행권 한도와 비은행권 한도가 다르게 알려져 있는 이유는 두 별표가 따로 움직이기 때문이지, 하나의 표에 업권별 칸이 있어서가 아닙니다.
← 밀어서 넘기기 →
두 한도는 어떻게 계산하나요?
LTV 쪽은 곱셈 한 번이지만, DSR 쪽은 원리금 역산이라 감이 잘 오지 않습니다. 순서는 이렇습니다.
- LTV 한도 = 주택가격 × LTV 비율
- 연간 허용 원리금 = 연소득 × DSR 비율 − 기존 대출의 연 원리금
- 월 허용 원리금 = 2번 ÷ 12
- DSR 한도 = 월 허용 원리금 ÷ [ i ÷ (1 − (1+i)^(−n)) ] (i는 월 이자율, n은 총 회차)
- 실제 한도 = 1번과 4번 중 작은 금액
4번의 대괄호 안은 원리금균등 상환 계수의 역수입니다. 쉽게 말해 **“월 100만원을 갚을 수 있으면 얼마를 빌릴 수 있나”**를 구하는 계산입니다.
숫자로 확인 — 소득이 한도를 어디까지 끌어올리나
연소득별 DSR 한도입니다. DSR 40%, 만기 30년, 산정금리 4.5%, 기존 대출 없음을 가정했습니다.
| 연소득 | 연 허용 원리금 | DSR 한도 |
|---|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 | 263,148,212원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 328,935,265원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 394,722,318원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 460,509,371원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 526,296,424원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 657,870,530원 |
비례식이므로 외우기 쉽습니다. 이 조건에서는 연소득 1,000만원당 한도가 약 6,579만원입니다. 소득이 500만원 오르면 한도는 약 3,289만원 오릅니다.
LTV와 DSR 중 어느 쪽에 막히나요?
두 한도가 같아지는 지점을 구해 두면 내가 어느 쪽에 걸려 있는지 바로 보입니다. 위와 같은 조건(30년·4.5%·DSR 40%)에서,
| LTV 한도 | 이 금액을 DSR로 채우는 데 필요한 연소득 |
|---|---|
| 2억 5천만원 | 38,001,398원 |
| 3억원 | 45,601,678원 |
| 3억 5천만원 | 53,201,958원 |
| 4억원 | 60,802,237원 |
주택 5억원에 LTV 70%가 적용돼 LTV 한도가 3억 5천만원이라면, 연소득 약 5,320만원이 분기점입니다. 그보다 소득이 적으면 DSR에 막히고, 많으면 LTV에 막힙니다. 소득이 5,000만원인 사람이 “집값이 되는데 왜 안 되냐”고 묻는 상황이 정확히 이 구간입니다.
여기서 중요한 함의가 하나 나옵니다. DSR에 막혀 있는 사람에게는 더 비싼 집을 찾는 것이 한도를 늘려 주지 않습니다. 반대로 LTV에 막혀 있다면 소득을 늘려도 한도가 그대로입니다. 자신이 어느 쪽인지부터 확인해야 대책이 달라집니다.
기존 대출이 한도를 얼마나 갉아먹나요?
DSR 한도의 분자에서 기존 대출의 연 원리금이 먼저 빠지기 때문에, 신용대출 한 건이 주담대 한도를 몇 배로 깎습니다. 연소득 6,000만원, 신용대출 금리 6%·산정만기 5년, 주담대 30년·4.5% 가정입니다.
| 기존 신용대출 | 연 원리금 | 남는 주담대 한도 | 줄어든 금액 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 0원 | 394,722,318원 | — |
| 500만원 | 1,159,968원 | 375,644,597원 | −1,908만원 |
| 1,000만원 | 2,319,936원 | 356,566,877원 | −3,816만원 |
| 2,000만원 | 4,639,872원 | 318,411,436원 | −7,631만원 |
| 3,000만원 | 6,959,809원 | 280,255,995원 | −1억 1,447만원 |
신용대출 1,000만원이 주담대 한도 3,816만원을 잡아먹습니다. 약 3.8배입니다. 신용대출은 산정만기가 짧아 연 원리금이 크게 잡히는데, 그 금액을 30년짜리 주담대로 환산하면 부피가 부풀기 때문입니다. 어떤 대출이 어떤 만기로 잡히는지는 DSR에 포함되는 대출에 종류별로 정리했습니다.
만기를 늘리면 한도는 늘지만
같은 소득으로 더 빌리는 가장 직접적인 방법은 만기 연장입니다. 다만 값이 있습니다. 연소득 6,000만원·DSR 40%·4.5% 기준으로, 어느 만기를 택하든 월 상환액은 200만원으로 같습니다.
| 만기 | 한도 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 20년 | 316,130,874원 | 2,000,000원 | 163,869,126원 |
| 30년 | 394,722,318원 | 2,000,000원 | 325,277,682원 |
| 40년 | 444,876,630원 | 2,000,000원 | 515,123,370원 |
20년에서 40년으로 늘리면 한도는 1억 2,875만원 늘지만 총이자는 3억 5,125만원 늘어납니다. 늘어난 한도 1원당 약 2.7원의 이자를 더 내는 셈입니다. 다른 방법과 함께 저울질하려면 DSR 한도를 늘리는 법을 보세요.
한도를 확인하는 순서
- 주택가격 × LTV 비율로 담보 쪽 한도를 구한다(비율은 실행 시점 기준으로 확인)
- 본인 명의 전체 대출의 연 원리금을 먼저 더한다
- 연소득 × DSR 비율에서 2번을 빼 남는 원리금 여력을 구한다
- 만기·산정금리를 넣어 DSR 한도로 환산한다
- 1번과 4번을 비교해 어느 쪽에 막혀 있는지 확인한다
- DSR에 막혔다면 신용대출 정리·만기 연장·소득 증빙 보강을, LTV에 막혔다면 자기자금 확보를 검토한다
- 금리 유형 선택이 산정금리를 바꿔 한도를 움직인다는 점도 함께 본다
주택가·소득으로 한도를 계산하려면 주택담보대출 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
주담대 한도는 무엇으로 정해지나요?
담보가치 기준 한도(LTV)와 소득 기준 한도(DSR)를 각각 계산해 더 작은 쪽을 적용합니다. 근거는 법률이 아니라 금융위원회 고시인 은행업감독규정 제29조의2이며, 세 비율의 수치는 그 고시의 별표6에 들어 있습니다.
규제 비율은 어디서 정해지고 얼마나 자주 바뀌나요?
국회 입법이 아니라 금융위 의결로 바뀝니다. 은행업감독규정 제29조의2 제2항은 금융감독원장이 긴급하다고 인정하면 담보인정비율·총부채상환비율·총부채원리금상환비율을 10퍼센트포인트 범위 이내에서 가감조정하고 지체 없이 금융위에 보고하도록 정합니다.
은행과 저축은행은 같은 규정을 적용받나요?
근거 고시가 다릅니다. 은행은 은행업감독규정 제29조의2 별표6, 상호저축은행은 상호저축은행업감독규정 제39조의2 별표5가 각각 근거입니다. 두 조문은 문구가 거의 같지만 별표의 수치와 개정 시점이 따로 움직입니다.
소득이 얼마면 LTV 한도까지 채울 수 있나요?
만기 30년, 금리 4.5%, DSR 40%를 가정하면 연소득 1,000만원당 한도가 약 6,579만원입니다. LTV 한도가 3억 5천만원이라면 연소득 약 5,320만원부터 DSR이 LTV를 따라잡습니다. 그 아래에서는 담보가 아무리 충분해도 소득이 한도를 결정합니다.
기존 신용대출이 한도를 얼마나 갉아먹나요?
연소득 6,000만원·만기 30년·4.5% 기준으로, 신용대출 1,000만원이 있으면 주담대 한도가 약 3억 9,472만원에서 3억 5,657만원으로 줄어듭니다. 신용대출 1,000만원이 주담대 한도 약 3,816만원을 잡아먹는 셈입니다.
출처
본 내용은 일반 정보이며 금융 자문이 아닙니다. 실제 조건은 금융기관·전문가와 상담하세요. 정책·금리 변동으로 실제와 다를 수 있습니다.