주담대 대환대출 갈아타기 (금리·비용 비교)

대환대출은 기존 주택담보대출을 더 낮은 금리의 새 대출로 갈아타는 것입니다. 금리를 낮춰 이자를 아낄 수 있지만, 중도상환수수료·부대비용과 LTV·DSR 재심사를 함께 따져야 실제 이득인지 알 수 있습니다. 최근에는 온라인으로 비교·갈아타기가 가능합니다.

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결론부터 — 판단 기준은 금리 차이가 아니라 회수 개월입니다

“0.5%p나 싼데 당연히 갈아타야지”가 가장 흔한 오판입니다. 갈아타기는 일시금(수수료·부대비용)을 내고 월 현금흐름을 사는 거래이므로, 비교해야 할 것은 두 금리가 아니라 다음 한 줄입니다.

회수 개월 = (중도상환수수료 + 부대비용) ÷ 월 절감액

이 개월 수가 남은 상환 기간보다 짧아야 이득이고, 그 차이만큼이 실제로 버는 돈입니다. 남은 기간이 회수 개월보다 짧으면 금리를 아무리 낮춰도 손해로 끝납니다.

월 절감액은 어떻게 구하나요?

잔액과 잔여 기간을 그대로 두고 금리만 바꿔 원리금균등 상환액을 두 번 계산한 뒤 뺍니다.

1. 현재 대출의 잔액과 남은 개월 수를 확인한다
2. 그 조건에 현재 금리를 넣어 월 상환액을 구한다
3. 같은 조건에 새 금리를 넣어 월 상환액을 구한다
4. 두 값의 차이가 월 절감액이다
5. 잔액 그대로 갈아타는 것이 전제 — 한도가 줄면 이 계산 자체가 무너진다

여기서 4번을 “잔액 × 금리 차이 ÷ 12”로 어림하는 사람이 많은데, 그 방식은 원금이 이미 줄어든 뒤의 이자 감소분을 과대평가합니다. 아래 표의 실제 값과 비교해 보면 차이가 보입니다.

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숫자로 확인 — 잔액 2억원, 잔여 20년, 현재 4.9%

수수료는 잔액 2억원 × 요율 1.2% × 잔존 ÷ 36으로 계산했습니다. 실행 후 12개월 시점이면 160만원, 24개월 시점이면 80만원입니다.

금리 인하	새 금리	월 절감액	20년 총 절감	회수(경과 12개월)	회수(경과 24개월)
0.3%p	4.6%	32,768원	7,864,326원	48.8개월	24.4개월
0.5%p	4.4%	54,360원	13,046,322원	29.4개월	14.7개월
0.8%p	4.1%	86,363원	20,727,093원	18.5개월	9.3개월
1.0%p	3.9%	107,440원	25,785,626원	14.9개월	7.4개월

읽는 법은 이렇습니다. 0.3%p 인하로 실행 12개월 만에 갈아타면 수수료를 되찾는 데만 4년이 걸립니다. 같은 0.3%p라도 24개월까지 기다렸다 옮기면 수수료가 절반이 되어 회수 기간도 절반으로 떨어집니다. 기다리는 것 자체가 하나의 선택지라는 뜻입니다.

남은 기간이 짧으면 어떻게 되나요?

월 절감액이 같아도 곱해지는 개월 수가 줄면 총 절감이 급격히 작아집니다. 잔액 2억원, 0.5%p 인하, 수수료 160만원(경과 12개월)으로 고정하고 잔여 기간만 바꿔 보겠습니다.

잔여 기간	월 절감액	총 절감	수수료 차감 후 순이익
3년	44,753원	1,611,116원	+11,116원
5년	45,574원	2,734,454원	+1,134,454원
10년	48,407원	5,808,848원	+4,208,848원
15년	51,404원	9,252,636원	+7,652,636원
20년	54,360원	13,046,322원	+12,246,322원

잔여 3년 구간이 손익분기점입니다. 0.5%p를 낮추고도 20년을 갚으면 1,200만원을 벌지만, 3년만 남았다면 순이익이 1만원 남짓이라 서류 준비 시간값도 안 나옵니다. 여기에 부대비용을 얹으면 그대로 손실로 넘어갑니다.

갈아탄 뒤 또 갈아타면 수수료를 다시 내나요?

지식iN 대출 게시판에서 반복되는 질문입니다. “새 대출이니 3년이 다시 시작된다”는 답이 흔히 달리지만, 조문은 조건부로 그것을 막아 두었습니다.

금융소비자 보호에 관한 감독규정 제14조 제6항 제9호 가목(2024. 7. 12. 신설) — 기존 계약을 해지하고 사실상 동일한 계약을 체결한 후에, 기존 계약의 유지기간과 신규 계약의 유지기간을 합하여 3년이 넘었음에도 3년 이내에 해당한다는 이유로 중도상환수수료를 부과하는 행위는 불공정영업행위다.

2년을 쓴 대출을 갈아타고 1년 뒤에 또 옮기면 합산 3년이 넘으므로 수수료 대상이 아닙니다. 다만 “사실상 동일한 계약”의 판단은 계약 내용에 달려 있으니, 두 번째 갈아타기를 준비한다면 합산 여부를 미리 확인하고 움직이는 편이 낫습니다. 수수료 자체의 계산 구조는 주담대 중도상환수수료에 시점별 표로 정리했습니다.

부대비용은 무엇이 붙나요?

항목	성격	확인 지점
인지세	법정 세액(인지세법 제3조①2호)	기재금액 구간별 정액
근저당권 설정·말소	등기 관련 비용	채권최고액 기준
감정평가 수수료	담보 재평가	은행 부담 여부 상품마다 다름
화재보험	담보 조건	기존 계약 승계 가능 여부

인지세는 금액이 확정돼 있습니다. 인지세법 제3조 제1항 제2호는 금융·보험기관과의 금전소비대차 증서에 같은 항 제1호의 세액을 그대로 적용하는데, 5천만원 초과 1억원 이하 7만원, 1억원 초과 10억원 이하 15만원, 10억원 초과 35만원입니다. 같은 법 제1조 제2항은 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하면 연대하여 납부할 의무를 진다고 정합니다. 실제로 누가 얼마를 내는지는 상품설명서에서 확인해야 합니다.

한도는 왜 줄어들 수 있나요?

갈아타기는 기존 계약의 연장이 아니라 새 계약이므로 심사도 처음부터 다시 합니다.

은행업감독규정 제29조의2 제1항 — 은행은 주택관련 담보대출 취급 시 별표6에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율, 기타 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장에 대한 제한 등을 준수하여야 한다.

세 비율의 구체적인 수치는 이 고시의 별표에 들어 있고, 산정 방법과 적용 대상의 세부 판단 기준은 같은 조 제3항에 따라 금융감독원장이 정합니다. 국회 입법이 아니라 금융위 의결과 감독원장 기준으로 움직이므로 실행 시점마다 값이 다를 수 있다는 점이 핵심입니다. 게다가 같은 조 제2항은 감독원장이 긴급하다고 인정하면 세 비율을 10퍼센트포인트 범위 이내에서 가감조정할 수 있게 해 둡니다.

그래서 대환 심사에서는 다음 세 가지가 동시에 바뀔 수 있습니다.

1. 그 사이 소득이 줄었거나 증빙 가능한 소득 구성이 달라졌다
2. 신용대출·카드론이 늘어 DSR 여력이 먼저 소진됐다
3. 규제 비율 자체가 바뀌었다

한도가 기존 잔액에 못 미치면 차액을 현금으로 메워야 갈아탈 수 있습니다. 어떤 대출이 여력을 갉아먹는지는 주담대 한도 — LTV·DSR에서 숫자로 확인할 수 있습니다.

갈아타기 전 챙길 것

1. 잔액·잔여 개월·현재 금리 세 가지로 월 절감액을 먼저 계산한다
2. 중도상환수수료를 시점 기준으로 계산하고 부대비용을 더한다
3. 회수 개월을 구해 남은 기간과 비교한다 — 짧으면 갈아타지 않는다
4. 이전 대환 이력이 있으면 기간 합산으로 수수료 면제 대상인지 확인한다
5. 새 대출의 한도 가심사를 먼저 받아 잔액을 덮을 수 있는지 본다
6. 급여이체·카드실적 등 기존 우대금리 조건이 사라지는지 확인한다
7. 변동을 고정으로 바꾸는 것을 겸한다면 금리 유형별 유불리를 함께 따진다

금리·수수료를 넣어 대환 손익을 비교하려면 주택담보대출 계산기를 이용하세요.