주담대 중도상환수수료 구조 (3년·체감)

중도상환수수료는 주택담보대출을 만기 전에 갚을 때 내는 수수료입니다. 보통 대출 후 3년 이내에 부과되고 3년이 지나면 면제되며, 시간이 지날수록 줄어드는 슬라이딩(체감) 구조입니다. 대환·조기상환을 계획할 때 꼭 따져야 할 비용입니다.

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결론부터 — 3년은 관행이 아니라 법률에 적힌 숫자입니다

중도상환수수료를 “은행이 손실을 보전하려고 받는 돈”으로만 알고 있는 경우가 많습니다. 법의 출발점은 정반대입니다. 부과 자체가 금지되어 있고, 금지의 예외로만 허용됩니다.

금융소비자 보호에 관한 법률 제20조 제1항 제4호 나목(시행 2026. 1. 2.) — 금융상품판매업자등은 대출성 상품의 경우 “1)부터 3)까지의 경우를 제외하고 수수료, 위약금 또는 그 밖에 어떤 명목이든 중도상환수수료를 부과하는 행위”를 해서는 아니 된다.

1. 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우
2. 다른 법령에 따라 중도상환수수료 부과가 허용되는 경우
3. 금융소비자 보호 및 건전한 거래질서를 해칠 우려가 없는 행위로서 대통령령으로 정하는 경우

여기서 두 가지가 확정됩니다. 첫째, 3년이라는 기간은 약관이 아니라 법률 본문에서 나옵니다. 그래서 은행이든 보험사든 저축은행이든 같은 3년입니다. 둘째, 3)의 “대통령령으로 정하는 경우”는 같은 법 시행령 제15조 제1항이 여신전문금융업법상 시설대여·연불판매·할부금융 계약을 해지한 경우로 한정합니다. 주택담보대출에는 해당하지 않습니다.

은행이 수수료율을 마음대로 정할 수 있나요?

정할 수 없습니다. 무엇을 수수료에 얹을 수 있는지가 고시로 닫혀 있습니다.

금융소비자 보호에 관한 감독규정 제14조 제6항 제9호 나목(2024. 7. 12. 신설) — 대출 계약 체결·변경·해지 과정에서 소요되는 비용(“대출계약비용”)으로 인정되는 비용이 아닌 비용을 부당하게 가산하여 중도상환수수료를 부과하는 행위는 불공정영업행위다. 인정 가능한 대출계약비용은 다음 각각의 항목에 한한다.

1. 금융소비자가 대출 계약을 변경·해지함에 따른 자금운용과 관련한 기회비용
2. 대출 계약 체결·변경·해지 과정에서 소요되는 행정비용 및 모집비용 등

즉 수수료율은 “이 두 가지 실비를 얼마로 보느냐”의 결과값이어야 합니다. 상품설명서의 요율이 근거 없이 높아 보인다면 산정 내역을 물어볼 수 있는 조문상 근거가 여기에 있습니다.

어떻게 계산하나요?

실무에서 널리 쓰이는 산식은 다음과 같습니다. 분수 부분이 시간에 따라 줄어들기 때문에 슬라이딩(체감) 구조라고 부릅니다.

1. 수수료 = 상환원금 × 수수료율 × (잔존기간 ÷ 면제기간)
2. 면제기간은 법정 3년(36개월)에 맞추는 것이 일반적
3. 잔존기간 = 면제기간 − 대출 실행 후 경과기간
4. 경과기간이 면제기간에 닿는 순간 분수가 0이 되어 수수료도 0원

중요한 것은 곱해지는 원금이 잔액 전체가 아니라 이번에 갚는 원금이라는 점입니다. 이 하나를 놓치면 부분상환 계획이 통째로 틀어집니다.

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숫자로 확인 — 1억원을 언제 갚느냐에 따라

상환원금 1억원, 수수료율 1.2%, 면제기간 36개월을 가정하고 경과 시점만 바꿔 보겠습니다.

경과 시점	잔존기간	수수료	처음 대비
1개월	35개월	1,166,667원	100%
6개월	30개월	1,000,000원	86%
12개월	24개월	800,000원	69%
18개월	18개월	600,000원	51%
24개월	12개월	400,000원	34%
30개월	6개월	200,000원	17%
35개월	1개월	33,333원	3%
36개월	0	0원	0%

한 달을 더 기다릴 때마다 1억원 기준 약 33,333원씩 줄어듭니다(1억 × 1.2% ÷ 36). 34개월째에 급히 갚을 이유가 없다면 두 달을 기다려 66,667원을 아끼는 쪽이 낫다는 계산이 나옵니다.

월할이냐 일할이냐가 금액을 바꿉니다

같은 산식이라도 잔존기간을 개월 단위로 세는지 일 단위로 세는지에 따라 결과가 갈립니다. 12개월하고도 15일이 지난 시점(380일 경과)을 예로 들면,

• 월할(12개월 경과로 처리): 1억 × 1.2% × 24 ÷ 36 = 800,000원
• 일할(380일 경과, 면제 1,095일): 1억 × 1.2% × 715 ÷ 1,095 = 783,562원

차이는 16,438원입니다. 금액이 크면 이 차이도 비례해 커지므로, 약정서의 산정 방식이 월할인지 일할인지를 확인하고 상환일을 잡는 편이 좋습니다. 월할이라면 다음 달 응당일 바로 직전에 갚는 것이 가장 손해입니다.

일부만 갚을 때는 얼마인가요?

기준이 “이번에 갚는 원금”이므로 상환액에 비례합니다. 잔액 2억원, 요율 1.2%, 경과 12개월(잔존 24개월)일 때입니다.

이번에 갚는 원금	수수료	실효 부담률
1,000만원	80,000원	0.80%
3,000만원	240,000원	0.80%
5,000만원	400,000원	0.80%
1억원	800,000원	0.80%

비율이 그대로이므로 “조금씩 나눠 갚으면 요율이 싸진다”는 말은 성립하지 않습니다. 다만 나눠 갚으면 뒤쪽 회차가 더 늦은 시점에 걸려 잔존기간이 줄어든 만큼 금액이 내려갑니다. 위 예에서 5,000만원을 12개월 시점에, 나머지 5,000만원을 24개월 시점에 갚으면 40만 + 20만 = 60만원으로, 한꺼번에 갚을 때보다 20만원이 적습니다.

갈아탄 뒤 다시 갚으면 3년이 새로 시작되나요?

지식iN 대출 게시판에서 반복되는 질문이고, “새 대출이니 3년이 리셋된다”는 답이 흔히 달립니다. 사실상 동일한 계약으로 갈아탄 경우라면 그 답은 틀렸습니다.

금융소비자 보호에 관한 감독규정 제14조 제6항 제9호 가목(2024. 7. 12. 신설) — 기존 계약을 해지하고 사실상 동일한 계약(기존 계약에 따라 지급된 금전등을 상환받는 계약)을 체결한 후에, 기존 계약의 유지기간과 신규 계약의 유지기간을 합하여 3년이 넘었음에도 법 제20조 제1항 제4호 나목 1)에 해당한다는 이유로 중도상환수수료를 부과하는 행위는 불공정영업행위다.

2년 쓴 대출을 갈아타고 1년 뒤에 또 갚으면 합산 3년이 넘으므로 수수료를 물릴 수 없다는 뜻입니다. 관건은 “사실상 동일한 계약”에 해당하느냐이고, 이는 계약 내용과 상환 구조를 보고 판단합니다. 조건이 달라진 별개의 신규 대출이라면 합산되지 않을 수 있으니, 갈아타기 전에 합산 여부를 서면으로 확인해 두는 편이 안전합니다. 갈아탈 때의 전체 손익 계산은 주담대 대환대출 갈아타기에 정리했습니다.

요율 0.2%p 차이는 얼마나 되나요?

상품을 고를 때 금리만 보고 요율을 놓치기 쉬운데, 3년 안에 갚을 계획이라면 무시할 금액이 아닙니다. 1억원을 상환한다고 하면,

수수료율	12개월 시점	24개월 시점
0.8%	533,333원	266,667원
1.0%	666,667원	333,333원
1.2%	800,000원	400,000원
1.4%	933,333원	466,667원

0.2%p 차이가 1억원·12개월 기준 약 133,333원입니다. 3년 이내 매도나 대환을 염두에 두고 있다면 금리 0.05%p보다 요율 0.2%p가 더 큰 돈일 수 있습니다. 금리 차이가 총액으로 얼마인지는 고정금리 vs 변동금리 쪽에서 비교해 볼 수 있습니다.

면제·예외로 처리되는 경우

상황	처리	근거·비고
대출 후 3년 경과	부과 금지	금소법 제20조①4호나목 본문
갈아탄 뒤 합산 3년 초과	부과 금지	감독규정 제14조⑥9호가목
인정 비용 밖의 항목 가산	금지	감독규정 제14조⑥9호나목
일부 정책대출	요율이 낮거나 없음	상품별 약정
일부 상환	상환한 원금 기준 부과	잔액 기준 아님

상환 전 챙길 것

1. 약정서에서 수수료율·면제기간·월할이냐 일할이냐 세 가지를 먼저 확인한다
2. 대출계약 성립일을 기준으로 경과 개월을 세고 잔존기간을 계산한다
3. 갈아탄 이력이 있다면 기존 계약 기간과 합산되는지 확인한다
4. 한 번에 갚을지 나눠 갚을지 비교한다 — 나눠 갚으면 뒤쪽 회차 금액이 내려간다
5. 응당일 직전이라면 며칠만 미뤄 한 구간 아래로 떨어뜨릴 수 있는지 본다
6. 대환 목적이라면 절감 이자와 수수료를 같은 표에 놓고 회수 기간을 계산한다

중도상환수수료를 반영해 비교하려면 주택담보대출 계산기를 이용하세요.