고정금리 vs 변동금리 (혼합형 포함)
주택담보대출 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합형으로 나뉩니다. 고정은 만기까지 금리가 일정해 안정적이고, 변동은 시장금리에 연동돼 상승·하락 위험이 있습니다. 혼합형은 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀝니다. 금리 전망에 따라 유불리가 갈립니다.
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결론부터 — 고정과 변동의 차이는 “고정 프리미엄”으로 환산됩니다
고정금리는 변동금리보다 대체로 높게 제시됩니다. 그 차이를 고정 프리미엄이라고 부르면, 선택은 한 문장으로 정리됩니다. 앞으로 변동금리가 오를 것으로 보는 폭이 고정 프리미엄보다 크면 고정이 이깁니다. 아래에서 그 손익분기를 실제 숫자로 구합니다.
원리금균등 상환액은 어떻게 나오나요?
세 유형 모두 같은 산식을 쓰고 대입하는 금리만 다릅니다. 월 이자율을 i, 총 회차를 n이라 하면,
월 상환액 = 원금 × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))
i = 연 금리 ÷ 12, n = 상환 연수 × 123억원을 30년(360회)으로 빌릴 때 금리별 결과입니다.
| 연 금리 | 월 상환액 | 총이자 | 총상환액 |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 1,347,134원 | 184,968,263원 | 484,968,263원 |
| 4.0% | 1,432,246원 | 215,608,519원 | 515,608,519원 |
| 4.5% | 1,520,056원 | 247,220,135원 | 547,220,135원 |
| 5.0% | 1,610,465원 | 279,767,353원 | 579,767,353원 |
| 5.5% | 1,703,367원 | 313,212,121원 | 613,212,121원 |
| 6.0% | 1,798,652원 | 347,514,567원 | 647,514,567원 |
4.0%와 5.0% 사이 월 차이가 178,219원, 1년이면 약 214만원입니다. 더 잘게 쪼개면 0.1%p당 월 17,000~18,000원이라는 감이 잡힙니다(4.0% 1,432,246원 → 4.1% 1,449,595원).
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변동금리가 오르면 상환액이 얼마나 뛰나요?
변동금리가 바뀌면 그 시점의 잔액을 남은 회차로 다시 나눠 상환액을 재계산합니다. 그래서 같은 상승 폭이라도 언제 오르느냐에 따라 충격이 다릅니다. 3억원 30년 4.5%(월 1,520,056원)로 시작했다고 하면,
| 인상 시점 | 그때 잔액 | 5.0%로 인상 | 5.5%로 인상 | 6.0%로 인상 |
|---|---|---|---|---|
| 36개월 후 | 284,803,744원 | +83,500원 | +169,220원 | +257,078원 |
| 60개월 후 | 273,473,751원 | +78,644원 | +159,312원 | +241,939원 |
| 120개월 후 | 240,268,304원 | +65,609원 | +132,719원 | +201,301원 |
같은 1.5%p 상승인데 3년 차에 맞으면 월 257,078원, 10년 차에 맞으면 201,301원입니다. 초반일수록 위험이 큰 이유는 원금이 아직 거의 안 줄었기 때문입니다. 실제로 4.5%·30년 대출은 5년을 갚아도 원금이 26,526,249원밖에 줄지 않습니다(3억원의 8.8%).
고정 프리미엄은 몇 %p까지 낼 만한가요?
앞의 시나리오를 총이자로 환산하면 손익분기가 나옵니다. 3억원 30년, **처음 5년은 4.5%, 이후 25년은 6.0%**로 간다고 가정하면 총이자는 319,801,920원입니다. 이와 같은 총이자를 만드는 고정금리를 역산하면 **연 5.60%**입니다.
| 선택 | 총이자 | 비고 |
|---|---|---|
| 변동 4.5% 유지(금리 불변) | 247,220,135원 | 가장 좋은 경우 |
| 고정 5.0% | 279,767,353원 | 프리미엄 0.5%p |
| 고정 5.6% | 약 319,800,000원 | 손익분기 |
| 변동 4.5% → 5년 뒤 6.0% | 319,801,920원 | 위 시나리오 |
읽는 법은 이렇습니다. “5년 뒤 1.5%p 오른다”고 본다면, 고정 프리미엄이 1.1%p보다 싸게 제시될 때 고정을 고르는 것이 유리합니다. 반대로 프리미엄이 그보다 비싸면, 그 시나리오가 그대로 실현돼도 변동이 이깁니다. 전망을 맞히려 애쓰는 대신 “몇 %p 오르면 손해인가”를 숫자로 잡아 두는 것이 실용적입니다.
혼합형은 전환 시점에 무엇이 달라지나요?
혼합형은 고정 구간이 끝나는 날 위 표의 “인상 시점” 계산이 그대로 일어납니다. 5년 고정이라면 60개월 후 잔액 273,473,751원을 남은 300회로 다시 나누므로, 전환 시점 금리가 6.0%면 월 1,761,995원이 됩니다.
- 고정 구간에는 시장금리가 움직여도 상환액이 그대로
- 전환일에 그 시점 기준금리 + 가산금리로 재산정
- 재산정 기준은 남은 잔액과 남은 회차 — 처음 원금이 아니다
- 전환 뒤에는 일반 변동금리와 동일하게 주기마다 다시 바뀜
- 전환 시점에 대환으로 갈아타는 선택지를 함께 검토할 수 있음
3번을 오해해 “전환되면 처음 상환액으로 돌아간다”고 생각하는 경우가 있는데, 원금이 줄어 있으므로 같은 금리라도 상환액은 처음보다 낮게 나옵니다.
금리 유형이 한도에도 영향을 주는 이유는?
스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 쓰는 금리에만 가산금리를 얹는 장치입니다. 실제로 내는 이자는 계약금리 그대로이고, 심사에서 잡는 “연간 원리금”만 커져 한도가 줄어듭니다. 이 구조를 모르면 “금리가 올라간다는 거냐”는 오해가 생깁니다.
근거는 법률이 아니라 고시입니다.
은행업감독규정 제29조의2 제3항 — 제1항에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율의 산정방법 및 적용대상의 세부판단기준 등과 관련한 세부적인 사항은 감독원장이 정하는 바에 따른다.
가산 폭과 적용 대상(금리 유형별·지역별)은 금융감독원장이 정하는 세부기준에 있고 수시로 바뀝니다. 그래서 이 글은 특정 수치를 단정하지 않고, 가산이 얼마일 때 한도가 어떻게 되는지만 보여 드립니다. 연소득 6,000만원·DSR 40%·만기 30년·계약금리 4.5%를 가정한 값입니다.
| 한도 산정용 가산 | 산정금리 | 최대 대출액 | 가산 없을 때 대비 |
|---|---|---|---|
| 0%p | 4.50% | 394,722,318원 | — |
| 0.75%p | 5.25% | 362,185,185원 | −3,253만원 |
| 1.0%p | 5.50% | 352,243,526원 | −4,248만원 |
| 1.5%p | 6.00% | 333,583,229원 | −6,114만원 |
| 2.0%p | 6.50% | 316,421,639원 | −7,830만원 |
가산 1.5%p면 한도가 약 15% 줄어듭니다. 한도가 빠듯한 상황이라면 금리 유형 선택이 곧 한도 선택이 되는 이유입니다. 실제로 적용되는 가산 폭은 스트레스 DSR을 포함한 규제 구조에서 확인 경로와 함께 정리했습니다.
고르기 전에 챙길 것
- 제시받은 고정 프리미엄이 몇 %p인지 적는다
- “몇 %p 오르면 손해인가”를 위 방식으로 역산해 감내 가능한 상승 폭을 정한다
- 보유 예정 기간이 짧다면 변동의 상승 위험을 덜 떠안는다 — 다만 중도상환수수료가 3년 안에 걸린다
- 한도가 빠듯하면 스트레스 가산이 작은 쪽이 실질적으로 유리하다
- 혼합형은 전환일 잔액과 남은 회차로 재계산된다는 점을 미리 계산해 둔다
- 전망보다 상환 안정성 — 금리가 2%p 올라도 버틸 수 있는 금액인지 먼저 본다
금리 유형별 월 상환액을 비교하려면 주택담보대출 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
고정금리와 변동금리 중 뭐가 유리한가요?
손익분기를 숫자로 잡으면 답이 보입니다. 3억원을 30년으로 빌릴 때 변동 4.5%로 시작해 5년 뒤 6.0%로 올라 만기까지 간다면 총이자가 약 3억 1,980만원이고, 이는 처음부터 연 5.60% 고정을 택한 것과 같습니다. 고정 금리가 4.5%에 1.1%p를 더한 값보다 낮으면 그 시나리오에서는 고정이 이깁니다.
혼합형 금리가 무엇인가요?
일정 기간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌는 방식입니다. 고정 구간 동안은 금리가 움직이지 않고, 전환 시점에 남은 잔액을 남은 기간으로 다시 나눠 상환액을 계산합니다. 초기 안정성과 이후 유연성을 절충한 형태입니다.
금리가 나중에 오르면 상환액이 얼마나 뛰나요?
같은 1.5%p라도 언제 오르느냐에 따라 다릅니다. 3억원 30년 대출에서 금리가 4.5%에서 6.0%로 오를 때 월 상환액 증가분은 36개월 시점이면 약 257,000원, 60개월 시점이면 약 242,000원, 120개월 시점이면 약 201,000원입니다. 원금이 줄어 있을수록 충격이 작습니다.
금리 유형이 대출 한도에도 영향을 주나요?
줍니다. 스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 쓰는 금리에만 가산금리를 얹는 방식이라, 실제 내는 이자는 그대로인데 한도만 줄어듭니다. 가산 폭과 적용 대상은 은행업감독규정 제29조의2 제3항에 따라 금융감독원장이 정하며 수시로 바뀝니다.
금리 0.1%p는 얼마나 되나요?
3억원 30년 원리금균등 기준으로 월 약 17,000~18,000원입니다. 4.0%는 월 1,432,246원, 4.1%는 1,449,595원입니다. 30년이면 600만원대의 차이가 되므로, 우대금리 조건 하나를 맞추는 수고가 그 값어치를 하는지 계산해 볼 수 있습니다.
출처
본 내용은 일반 정보이며 금융 자문이 아닙니다. 실제 조건은 금융기관·전문가와 상담하세요. 정책·금리 변동으로 실제와 다를 수 있습니다.