DSR에 포함되는 대출 (원리금 합산 기준)
DSR은 차주가 보유한 거의 모든 대출의 연간 원리금을 합산해 계산합니다. 주택담보대출·신용대출·카드론·자동차 할부 등이 포함되며, 전세자금대출은 현재 원금은 제외하고 이자만 반영하는 것이 일반적입니다. 대출 종류별로 원리금 산정 방식이 다릅니다.
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결론부터 — 금액보다 “몇 년으로 나누느냐”가 결과를 바꿉니다
DSR에서 잡히는 원리금은 실제로 통장에서 빠져나가는 돈이 아닙니다. 대출마다 정해진 산정만기로 원금을 나눈 가상의 상환액입니다. 그래서 같은 금액이라도 산정만기가 짧으면 DSR이 폭발하고, 길면 조용히 지나갑니다.
무엇을 어떤 만기로 잡을지는 조문이 위임해 둔 영역입니다.
은행업감독규정 제29조의2 제3항 — 담보인정비율, 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율의 산정방법 및 적용대상의 세부판단기준, 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장 제한 등과 관련한 세부적인 사항은 감독원장이 정하는 바에 따른다.
상호저축은행업감독규정 제39조의2 제3항에도 같은 문장이 있습니다. 적용 만기와 대상 범위는 금융감독원장 소관이라 수시로 바뀌므로, 이 글은 특정 연수를 단정하지 않고 만기가 달라지면 결과가 어떻게 달라지는지를 보여 드립니다.
어떤 대출이 DSR에 포함되나요?
차주가 가진 전체 가계대출이 대상입니다. 종류마다 잡는 방식이 다릅니다.
| 대출 | 원금 반영 | 산정 방식 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | O | 실제 상환 일정의 원리금 |
| 신용대출 | O | 정해진 산정만기로 원금 분할 |
| 카드론·현금서비스 | O | 정해진 산정만기로 원금 분할 |
| 자동차 할부·리스 | O | 약정 상환 일정 |
| 학자금·기타 대출 | O | 상환 일정 또는 산정만기 |
| 전세자금대출 | X(현행) | 이자 상환액만 |
| 마이너스통장 | O | 사용액이 아니라 약정 한도 기준이 일반적 |
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숫자로 확인 — 산정만기가 DSR을 어디까지 흔드나
**신용대출 1억원, 금리 연 6%**를 같은 조건으로 두고 산정만기만 바꿔 보겠습니다. 연소득 6,000만원 기준입니다.
| 산정만기 | 연 원리금 | 이 대출만으로 DSR |
|---|---|---|
| 1년 | 103,279,716원 | 172.1% |
| 3년 | 36,506,325원 | 60.8% |
| 5년 | 23,199,362원 | 38.7% |
| 8년 | 15,769,716원 | 26.3% |
| 10년 | 13,322,460원 | 22.2% |
| (실제로 내는 이자만) | 6,000,000원 | 10.0% |
맨 아랫줄이 핵심입니다. 이 사람이 실제로 통장에서 내는 돈은 연 600만원뿐인데, 산정만기 5년이 적용되면 심사에서는 연 2,320만원을 갚는 사람으로 취급됩니다. 실제 부담의 약 3.9배입니다. “월급으로 충분히 감당하는데 왜 한도가 안 나오냐”는 상담이 반복되는 이유가 여기 있습니다.
금액을 줄여도 구조는 같습니다. 신용대출 5,000만원·연 6%라면 산정만기 3년에서 연 18,253,162원, 5년에서 11,599,681원, 10년에서 6,661,230원입니다.
대출 종류를 바꾸면 DSR이 얼마나 달라지나요?
같은 돈을 어디서 빌렸느냐가 결과를 가릅니다. **연소득 6,000만원, 주담대 3억원(30년·4.5%, 연 원리금 18,240,671원)**을 깔고 그 위에 한 건씩 얹어 보겠습니다.
| 추가 대출 | 그 대출의 연 원리금 | 합계 | DSR |
|---|---|---|---|
| 없음 | — | 18,240,671원 | 30.4% |
| 자동차 할부 3,000만원(5년·5%) | 6,793,644원 | 25,034,315원 | 41.7% |
| 신용대출 3,000만원(5년 산정·6%) | 6,959,809원 | 25,200,480원 | 42.0% |
| 전세대출 2억원(이자만·3.5%) | 7,000,000원 | 25,240,671원 | 42.1% |
| 카드론 2,000만원(3년·15%) | 8,319,679원 | 26,560,350원 | 44.3% |
카드론 2,000만원이 신용대출 3,000만원보다 DSR을 더 많이 올립니다. 금액은 1,000만원 적은데 금리가 높고 산정 기간이 짧아 연 원리금이 더 크기 때문입니다. 대출을 정리해 여력을 만들 때 금액이 큰 것부터가 아니라 연 원리금이 큰 것부터 갚아야 하는 이유입니다.
마이너스통장은 왜 불리한가요?
실무에서는 쓴 금액이 아니라 약정 한도를 기준으로 잡는 것이 일반적입니다. 한도 5,000만원짜리 마이너스통장에서 1,000만원만 쓰고 있다고 하면,
- 사용액 1,000만원 기준: 연 원리금 약 2,319,936원
- 약정 한도 5,000만원 기준: 연 원리금 약 11,599,681원
- 차이는 약 928만원 — 연소득 6,000만원이면 DSR 15.5%p
- 쓰지 않는 한도 4,000만원이 주담대 한도를 통째로 깎고 있는 셈
- 주담대 신청 전에 한도 감액 신청만으로 여력이 돌아온다
3번의 15.5%p는 “한도가 조금 줄어드는” 수준이 아닙니다. 대출 신청 직전에 안 쓰는 마이너스통장을 정리하라는 조언이 반복되는 근거가 이 계산입니다. 정리 순서와 다른 방법의 효과 비교는 DSR 한도 늘리는 법에 있습니다.
계산 예시 (기본형)
연소득 5,000만원, 주담대 연 원리금 1,500만원, 신용대출 연 원리금 500만원인 경우입니다.
- 연간 원리금 합 = 1,500만 + 500만 = 2,000만원
- DSR = 2,000만 ÷ 5,000만 × 100 = 40%
- 은행권 기준선에 도달 → 추가 대출이 어려움
정리하기 전에 확인할 것
- 본인 명의 전체 대출 목록을 기관 구분 없이 뽑는다(차주단위 DSR)
- 각 대출이 어떤 만기로 산정되는지 은행에 확인한다 — 실제 만기와 다를 수 있다
- 연 원리금이 큰 순서로 줄을 세운다 — 잔액 순서가 아니다
- 쓰지 않는 마이너스통장 한도부터 줄인다
- 전세대출·중도금처럼 이자만 잡히는 대출은 뒤로 미룬다
- 산정 기준이 감독원장 소관이라 실행 시점에 다시 확인한다
보유 대출로 DSR을 계산하려면 DSR 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
DSR에는 어떤 대출이 들어가나요?
주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 등 보유한 거의 모든 가계대출의 연간 원리금이 합산됩니다. 한 금융기관 기준이 아니라 차주가 가진 전체 대출 기준입니다. 어떤 대출을 어떻게 잡을지의 세부 판단 기준은 은행업감독규정 제29조의2 제3항에 따라 금융감독원장이 정합니다.
만기일시상환 신용대출인데 왜 원금까지 잡히나요?
DSR은 실제로 내는 돈이 아니라 정해진 산정만기로 원금을 나눈 가상의 원리금을 봅니다. 그래서 이자만 내고 있어도 심사에서는 원금 상환분이 더해집니다. 5,000만원을 연 6%로 빌려 이자만 낸다면 실제 부담은 연 300만원이지만, 산정만기 5년으로 잡히면 연 약 1,160만원으로 계산됩니다.
산정만기가 결과를 얼마나 바꾸나요?
같은 1억원 신용대출(연 6%)이라도 산정만기 3년이면 연 원리금 약 3,651만원, 5년이면 약 2,320만원, 10년이면 약 1,332만원입니다. 연소득 6,000만원 기준으로 DSR이 60.8%에서 22.2%까지 벌어집니다. 대출 금액보다 산정만기가 결과를 더 크게 흔듭니다.
전세자금대출도 포함되나요?
원금은 제외하고 이자 상환액만 반영하는 것이 현재의 일반적인 처리입니다. 다만 이 범위는 법률이 아니라 금융감독원장이 정하는 세부기준에 있어 바뀔 수 있습니다. 실행 시점 기준으로 거래 금융기관에 확인해야 합니다.
마이너스통장은 쓴 만큼만 잡히나요?
실무에서는 사용액이 아니라 약정 한도를 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 한도 5,000만원 중 1,000만원만 쓰고 있어도 5,000만원 기준으로 잡히면 연 원리금이 약 232만원에서 약 1,160만원으로 다섯 배가 됩니다. 쓰지 않는 한도를 줄이는 것이 여력을 되찾는 가장 빠른 방법인 이유입니다.
출처
본 내용은 일반 정보이며 금융 자문이 아닙니다. 실제 조건은 금융기관·전문가와 상담하세요. 정책·금리 변동으로 실제와 다를 수 있습니다.