종부세 과세표준 — 공시가격·공정시장가액비율 60%
종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계에서 공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 구합니다(종합부동산세법 제8조). 산식은 ‘(공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율’이며, 2026년 주택 공정시장가액비율은 60%입니다. 시세가 아닌 공시가격이 기준입니다.
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조문의 산식은 정확히 어떻게 되나요?
종합부동산세법 제8조 제1항(2026년 1월 1일 시행)은 “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 (중략) 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다”고 적고, 단서에서 **“그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다”**고 못 박습니다.
| 구분 | 공제액 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 법 제8조①1호 |
| 중과세율 적용 법인·단체 | 0원 | 법 제8조①2호 |
| 그 밖의 개인 | 9억원 | 법 제8조①3호 |
| 공정시장가액비율 | 60% (법정 범위 60~100%) | 영 제2조의4① |
‘납세의무자별로’라는 말이 재산세와 갈라지는 지점입니다. 재산세는 주택 한 채마다 따로 계산하지만, 종부세는 한 사람이 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 공제를 한 번만 뺍니다. 그래서 명의를 누가 몇 채 갖느냐가 세액을 크게 바꿉니다.
비율 60%는 법에 못 박힌 숫자인가요?
아닙니다. 법은 범위만 정하고 숫자는 시행령이 씁니다. 시행령 제2조의4 제1항(2026년 2월 27일 시행)이 100분의 60을 정하고 있고, 같은 항은 2019~2021년에 각각 85·90·95%였다는 연혁까지 함께 적어 둡니다. 법 개정 없이 시행령만 고치면 100%까지 올라갈 수 있다는 뜻이고, 실제로 그 범위 안에서 움직여 온 이력이 있는 것입니다.
공제 후 금액 6억 원(1세대 1주택 공시 18억)을 기준으로 비율만 바꿔 보면 세액은 이렇게 움직입니다. 세율은 제9조 제1항 제1호(2주택 이하)를 적용했습니다.
| 공정시장가액비율 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 60% (현행) | 3억 6,000만원 | 1,920,000원 |
| 80% | 4억 8,000만원 | 2,760,000원 |
| 100% (법정 상한) | 6억원 | 3,600,000원 |
비율 하나로 세액이 1.9배 벌어집니다. “종부세가 올랐다”는 해가 반드시 세율이나 공시가격 때문만은 아닌 이유입니다.
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숫자로 확인 — 같은 공시 18억이 어떻게 갈리나
아래는 모두 공시가격 합계 18억 원입니다. 과세표준과 산출세액(재산세 중복분 공제·세액공제 전)만 비교했습니다.
| 보유 형태 | 공제 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택(단독명의) | 12억 | 3억 6,000만원 | 1,920,000원 |
| 그 밖의 개인 1주택 | 9억 | 5억 4,000만원 | 3,180,000원 |
| 부부 공동명의(각 9억) | 각 9억 | 각 0원 | 0원 |
| 개인 2주택(합 18억) | 9억 | 5억 4,000만원 | 3,180,000원 |
| 중과세율 법인 | 0원 | 10억 8,000만원 | 29,160,000원 |
같은 18억인데 0원부터 2,916만 원까지 벌어집니다. 세 번째 줄의 부부 공동명의가 0원이 되는 이유는 각자 공시 9억 원을 가진 것으로 보아 공제 9억을 빼면 0이 되고, 제8조 제1항 단서가 음수를 0으로 보기 때문입니다.
첫 번째 줄의 계산을 풀면 이렇습니다.
- 공시가격 합계 1,800,000,000원
- 공제 12억 차감 → 600,000,000원
- × 공정시장가액비율 60% → 과세표준 360,000,000원
- 제9조 제1항 제1호 3억~6억 구간 → 1,500,000 + (360,000,000 − 300,000,000) × 0.7%
- = 1,500,000 + 420,000 = 1,920,000원
- 여기서 같은 주택에 부과된 재산세 중복분(제9조③)과 1세대 1주택 세액공제를 빼면 실제 부담이 됩니다.
과세표준이 갈리는 경계는 어디인가요?
과세표준 자체는 계단이 없지만, 뒤에 붙는 세율표 때문에 공시가격에 의미 있는 분기점이 생깁니다. 아래는 공정시장가액비율 60% 기준으로 역산한 값입니다.
| 분기점 | 1세대 1주택 | 그 밖의 개인 |
|---|---|---|
| 과세표준이 처음 생기는 공시가격 | 12억 초과 | 9억 초과 |
| 과세표준 3억(0.5%→0.7% 전환) | 공시 17억 | 공시 14억 |
| 과세표준 6억(0.7%→1.0% 전환) | 공시 22억 | 공시 19억 |
| 과세표준 12억(다주택 중과 시작) | 공시 32억 | 공시 29억 |
마지막 줄이 특히 중요합니다. 3주택 이상이어도 공시가격 합계가 29억을 넘지 않으면 2주택 이하와 세율이 완전히 같습니다. 제9조 제1항 두 표는 과세표준 12억 이하 구간이 글자 하나까지 동일하기 때문입니다.
계산 전에 확인할 것
- 부동산공시가격알리미에서 6월 1일 현재 보유한 주택의 그해 공시가격을 확인합니다. 시세·실거래가가 아닙니다.
- 사람별로 나눠 더합니다. 세대 합산이 아니라 인별 합산입니다.
- 합산배제 대상 주택이 있으면 합계에서 빼되, 9월 16~30일 신고를 했는지 함께 확인합니다.
- 1세대 1주택자 판정은 시행령 제2조의3 제1항의 “세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유”인지로 봅니다. 부부 공동명의는 여기에 해당하지 않아 별도 특례 신청이 필요합니다.
- 공제를 뺀 값이 음수면 계산을 멈춰도 됩니다. 과세표준은 0입니다.
공시가격으로 과세표준과 세금을 계산하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
종부세 과세표준은 어떻게 계산하나요?
종합부동산세법 제8조 제1항은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산한 금액에서 공제액(1세대 1주택 12억, 법인 0원, 그 밖 9억)을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 정합니다. 결과가 음수면 0으로 봅니다.
공정시장가액비율 60%는 어디에 적혀 있나요?
법 제8조 제1항이 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위를 정하고, 시행령 제2조의4 제1항(2026년 2월 27일 시행)이 그 범위 안에서 100분의 60을 씁니다. 법 개정 없이 시행령만 고쳐 100%까지 올릴 수 있는 구조입니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격알리미(국토교통부)에서 개별·공동주택가격을 조회합니다. 종부세는 시세가 아니라 그해 1월 1일 기준으로 공시된 가격을 씁니다. 재산세와 같은 값을 쓰지만 재산세는 공정시장가액비율이 60%(1주택 43~45%)로 달라 과세표준이 일치하지 않습니다.
부부가 반씩 가지면 공제도 두 번 받나요?
종부세는 인별 과세라 원칙적으로 그렇습니다. 제8조 제1항은 '납세의무자별로' 합산하라고 적으므로, 부부가 각각 9억 원씩 공제받아 합계 18억까지 과세표준이 0이 됩니다. 다만 제10조의2의 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 계산 방식이 달라집니다.
법인은 왜 공시가격 전액이 과세표준이 되나요?
제8조 제1항 제2호가 제9조 제2항 제3호의 중과세율이 적용되는 법인의 공제액을 0원으로 정하기 때문입니다. 공제 없이 공시가격 합계에 바로 60%를 곱하고, 세율도 누진이 아닌 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)이 붙습니다.
합산배제 주택도 공시가격 합계에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 제8조 제2항은 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택·미분양 주택 등을 '과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다'고 정합니다. 다만 같은 조 제3항의 9월 신고를 해야 합니다.
출처
본 내용은 일반 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 세무사·전문가 상담을 권장합니다. 법령 개정으로 실제와 다를 수 있습니다.