종부세 과세 대상과 기준일 (6월 1일)

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 부동산의 공시가격이 일정 금액을 넘으면 부과되는 국세입니다. 주택은 인별 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 넘는 부분에 과세하며, 납부는 12월입니다.

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종부세는 누가 내나요?

조문은 금액이 아니라 신분으로 정합니다. 종합부동산세법 제7조 제1항(2026년 1월 1일 시행)은 “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다”고만 적습니다. 즉 주택을 가진 사람은 원칙적으로 전부 납세의무자이고, 실제로 세액이 나오느냐는 제8조 제1항의 기본공제를 넘느냐에서 갈립니다.

유형	공제·문턱(인별)	근거 조문
주택(1세대 1주택자)	12억원 공제	법 제8조①1호
주택(그 밖의 개인)	9억원 공제	법 제8조①3호
주택(중과세율 적용 법인)	0원	법 제8조①2호
종합합산 토지	공시가격 합계 5억원 초과	법 제12조①1호
별도합산 토지	공시가격 합계 80억원 초과	법 제12조①2호

토지 쪽은 공제가 아니라 납세의무자 요건 자체가 금액으로 적혀 있다는 점이 다릅니다. 주택은 “9억을 빼고 남으면 과세”, 토지는 “5억을 넘는 사람이 납세의무자”라는 구조입니다.

과세기준일 6월 1일은 어디에 적혀 있나요?

종부세법에는 날짜가 없습니다. 제3조가 “종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다”고 넘기고, 지방세법 제114조가 “재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다”고 정합니다. 그래서 재산세 과세기준일과 종부세 과세기준일은 언제나 같은 날이고, 한쪽만 피하는 잔금일 조정은 존재하지 않습니다.

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잔금일 하루로 부담자가 어떻게 갈리나요?

지식iN에는 “6월 17일로 잔금을 잡았는데 중개사가 재산세·종부세를 매수인이 먼저 내라고 한다”는 식의 질문이 반복해서 올라옵니다. 기준은 단순합니다. 6월 1일 현재 소유자가 그해 1년치를 냅니다.

잔금 청산일	6월 1일 현재 소유자	그해 보유세 부담자
5월 30일	매수인	매수인
5월 31일	매수인	매수인
6월 1일	매수인	매수인
6월 2일	매도인	매도인
6월 17일	매도인	매도인

매도인은 5월 31일까지 잔금을 받으면 그해 보유세를 피하고, 매수인은 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해는 내지 않습니다. 계약서에 “제세공과금은 매수인 부담”이라고 적어 두는 것은 당사자 사이의 정산 약정일 뿐이고, 세무서가 고지서를 보내는 상대는 어디까지나 6월 1일의 소유자입니다.

‘1세대 1주택자’는 누구를 말하나요?

종부세에서 공제 12억을 받는 1세대 1주택자의 정의는 소득세법의 비과세 요건과 다릅니다. 종합부동산세법 시행령 제2조의3 제1항(2026년 2월 27일 시행)은 “세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자”라고 적습니다.

여기서 걸리는 것이 부부 공동명의입니다. 한 채를 둘이 나눠 가지면 ‘세대원 중 1명만’ 소유한 것이 아니므로 원칙적으로 1세대 1주택자가 아니고, 각자 9억씩 공제받는 일반 방식으로 계산됩니다. 그래서 법 제10조의2가 별도로 공동명의 1주택자 특례를 두고 9월에 신청하면 1세대 1주택자로 보아 계산해 주는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 1세대 1주택 공제와 세액공제에서 숫자로 비교했습니다.

두 채인데 한 채로 보아 주는 경우가 있나요?

법 제8조 제4항이 네 가지를 열거합니다. 시행령 제4조의2가 그 세부 기준을 숫자로 정합니다.

유형	기준	근거
주택 1채 + 다른 주택의 부속토지	부속토지만 소유한 경우는 제외	법 제8조④1호
일시적 2주택	과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년 미경과	영 제4조의2①
상속주택	상속개시일부터 5년 미경과, 또는 지분율 40% 이하, 또는 지분 공시가격 6억(수도권 밖 3억) 이하	영 제4조의2②
지방 저가주택	공시가격 4억원 이하 + 지역 요건 충족	영 제4조의2③

주의할 점은 종부세의 일시적 2주택에는 “종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤에 새 집을 살 것”이라는 요건이 없다는 것입니다. 그 1년 요건은 양도세 쪽인 소득세법 시행령 제155조 제1항에 있습니다. 두 세목의 일시적 2주택 요건을 같은 것으로 외우면 한쪽에서 틀립니다.

언제 내고, 늦으면 어떻게 되나요?

항목	내용	근거
부과·징수 기간	12월 1일~12월 15일	법 제16조①
고지서 발급	납부기간 개시 5일 전까지	법 제16조②
신고납부 선택	12월 1일~15일에 신고하면 고지 결정은 없던 것으로 봄	법 제16조③
분납	세액 250만원 초과 시, 납부기한 지난 날부터 6개월 이내	법 제20조
무신고가산세	적용 대상 아님(종부세는 고지 과세가 원칙)	국세기본법 제47조의2① 괄호
납부지연가산세	미납세액 × 지연일수 × 1일 10만분의 22	국세기본법 제47조의4①1호, 영 제27조의4①

국세기본법 제47조의2 제1항은 무신고가산세 대상에서 “종합부동산세법에 따른 신고”를 괄호로 빼 두었습니다. 고지받아 내는 세금이라 신고하지 않았다는 이유로는 가산세가 붙지 않는다는 뜻입니다. 대신 기한까지 내지 않으면 납부지연가산세가 하루 0.022%씩 붙습니다. 250만 원을 30일 늦게 내면 약 1만 6,500원입니다.

9월에 끝내야 하는 일

1. 합산배제 대상 주택이 있으면 9월 16일~30일에 보유현황을 신고합니다(법 제8조③). 요건만 갖춰서는 자동 적용되지 않는 것이 합산배제 신청의 핵심입니다.
2. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택으로 1세대 1주택자 판정을 받으려면 같은 기간에 신청합니다(법 제8조⑤).
3. 부부 공동명의 1주택자 특례도 같은 기간에 신청합니다(법 제10조의2②).
4. 한 번 신청하면 그다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없는 한 다시 내지 않아도 됩니다(영 제4조의2⑤).
5. 12월 1일 무렵 고지서를 받으면 공시가격·주택 수·공제 적용을 대조하고, 세액이 250만 원을 넘으면 분납을 신청합니다.

공시가격으로 예상 종부세를 확인하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.