취득세 과세표준 — 실거래가·시가인정액

취득세 과세표준은 취득 방식에 따라 다릅니다. 매매 등 유상승계취득은 사실상취득가격을 기준으로 하고(지방세법 제10조의3), 증여 등 무상취득은 시가인정액으로 평가합니다(제10조의2). 다만 상속은 예외적으로 시가표준액을 씁니다.

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결론부터 — 과세표준은 취득 원인으로 갈립니다

지방세법은 취득세 과세표준을 조문 네 개로 나눠 정합니다. 어느 조문에 걸리느냐에 따라 같은 집도 과세표준이 수억 원씩 달라집니다.

취득 방식	과세표준	근거 조문
유상승계취득(매매·교환)	사실상취득가격	제10조의3 제1항
무상취득(증여)	시가인정액	제10조의2 제1항
상속	시가표준액	제10조의2 제2항 제1호
시가표준액 1억원 이하 무상취득	시가인정액과 시가표준액 중 납세자 선택	제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2
원시취득(신축)	사실상취득가격	제10조의4 제1항
부담부증여	채무부담액은 유상, 나머지는 무상	제10조의2 제6항

세 번째 줄이 특히 잘못 알려져 있습니다. 상속은 무상취득이지만 시가인정액이 아니라 시가표준액입니다. 감정평가서를 받아 두었더라도 취득세는 시가표준액으로 계산됩니다.

사실상취득가격에는 무엇까지 들어가나요?

계약서에 적힌 금액이 전부가 아닙니다. 지방세법 시행령 제18조 제1항(2026년 9월 18일 시행)은 직접비용에 열 가지 간접비용을 더한 합계액을 사실상취득가격으로 정하면서, 단서에서 결정적인 구분을 둡니다.

다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

제1호는 건설자금 차입금 이자, 제2호는 할부·연부 계약의 이자와 연체료, 제7호는 공인중개사에게 지급한 중개보수입니다. 즉 개인이 집을 사면서 낸 중개보수는 과세표준에 들어가지 않고, 같은 집을 법인이 사면 들어갑니다.

항목	개인이 취득	법인이 취득	근거
매매대금	포함	포함	제18조① 본문
공인중개사 중개보수	제외	포함	제18조①7호·단서
할부·연부 이자, 연체료	제외	포함	제18조①2호·단서
건설자금 이자	제외	포함	제18조①1호·단서
붙박이 가구·가전 설치비용	포함	포함	제18조①8호
정원·부속시설물 조성비	포함	포함	제18조①9호
채무인수액·조건 부담액	포함	포함	제18조①5호
농지보전부담금 등 의무 부담금	포함	포함	제18조①3호
부가가치세	제외	제외	제18조②4호
이주비·지장물 보상금	제외	제외	제18조②3호
광고선전비 등 판매비용	제외	제외	제18조②1호
전기·가스·열 이용 분담금	제외	제외	제18조②2호

일시급으로 할인을 받았다면 할인된 금액이 과세표준입니다. 반대로 분양 계약에서 발코니 확장이나 붙박이 옵션을 함께 계약했다면 그 금액은 제8호로 더해집니다.

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시가인정액은 언제, 무엇을 보나요?

기간이 정해져 있습니다. 지방세법 시행령 제14조 제1항은 평가기간을 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지로 정하고, 그 안에 있었던 매매·감정·경매·공매 가액을 시가인정액으로 봅니다.

1. 매매사례가액 — 그 거래가액. 다만 특수관계인 거래 등으로 객관적으로 부당하다고 인정되면 제외합니다.
2. 감정가액 — 둘 이상 감정기관 감정가액의 평균액. 취득세 납부 목적에 맞지 않는 조건부 감정이나 원형대로 감정하지 않은 가액은 뺍니다.
3. 경매·공매가액 — 결정된 가액.

기준일도 항목마다 다릅니다(같은 조 제2항). 매매는 매매계약일, 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일, 경·공매는 가액이 결정된 날입니다. 시가인정액이 둘 이상이면 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그런 가액이 둘이면 평균액을 씁니다.

감정가액으로 신고하려면 법 제10조의2 제3항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고 결과를 첨부해야 합니다. 시가표준액 1억 원 이하 부동산은 한 곳으로 족합니다.

숫자로 확인 — 같은 집, 다섯 갈래

취득세율은 유상거래 주택 6억 이하 1%, 무상취득 3.5%, 농지 외 상속 2.8%입니다(제11조 제1항 제8호·제2호·제1호 나목). 구간별 세율의 계산 방식은 취득세율과 다주택 중과에 정리했습니다.

사례	과세표준	세율	본세
① 개인이 5억 매매, 중개보수 450만	5억원	1%	500만원
② 법인이 5억 매매, 중개보수 450만	5억 450만원	1%	504만 5천원
③ 6억 분양 + 확장·옵션 800만	6억 800만원	1.05%	638만 4천원
④ 시가표준액 7억 주택을 증여 (평가기간 내 매매사례 9억)	9억원	3.5%	3,150만원
⑤ 같은 주택을 상속	7억원	2.8%	1,960만원

③번을 풀어 보면 이렇습니다.

1. 과세표준 = 600,000,000 + 8,000,000 = 608,000,000원 (시행령 제18조①8호)
2. 6억 원을 넘었으므로 슬라이딩 구간 → 세율 = (6.08억 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100 = 0.0105333…
3. 소수점 다섯째 자리에서 반올림 → 0.0105(1.05%)
4. 본세 = 608,000,000 × 1.05% = 6,384,000원

옵션비를 빼고 6억 원으로 신고하면 1%가 적용돼 600만 원이 나옵니다. 차액 38만 4천 원에 과소신고가산세 10%(지방세기본법 제54조 제1항)와 납부지연가산세가 붙습니다. 옵션 계약서가 별도로 있어도 과세표준은 하나로 합쳐집니다.

④와 ⑤를 비교해 보세요. 물건도 가격도 같은데 취득 원인이 증여냐 상속이냐로 과세표준이 2억 원, 세액이 1,190만 원 갈립니다.

경계값 — 시가표준액 1억 원

무상취득에는 세액이 눈에 띄게 갈리는 선이 하나 있습니다. 지방세법 시행령 제14조의2는 법 제10조의2 제2항 제2호의 ‘대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등’을 시가표준액 1억 원 이하로 정합니다. 이 선 아래에서는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

증여 대상	시가표준액	시가인정액	적용 과세표준	본세(3.5%)
빌라 A	1억원	1억 6,000만원	1억원 (선택)	350만원
빌라 B	1억 100만원	1억 6,000만원	1억 6,000만원 (강제)	560만원

시가표준액이 100만 원 높다는 이유만으로 세액이 210만 원 늘어납니다. 지분을 취득하는 경우에는 전체 지분에 해당하는 시가표준액으로, 주택 부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택의 시가표준액으로 판정한다는 점도 같은 조에 적혀 있습니다.

놓치기 쉬운 예외

• 특수관계인 간 저가거래 — 제10조의3 제2항은 특수관계인 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 지자체장이 시가인정액으로 과세표준을 결정할 수 있다고 정합니다. 계약서 금액이 그대로 인정되지 않는 자리입니다.
• 부담부증여 — 제10조의2 제6항에 따라 넘긴 채무액에 해당하는 부분은 유상승계취득(제10조의3), 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득으로 나뉩니다. 게다가 채무를 넘긴 만큼 증여자에게는 양도소득세가 따로 발생하므로, 취득세만 보고 판단하면 총 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
• 개인이 지은 건물의 값을 증명하지 못할 때 — 제10조의4 제2항은 법인이 아닌 자가 건축물을 건축했는데 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하도록 합니다.
• 평가기간 밖의 거래 — 시행령 제14조 제3항은 취득일 전 2년 이내 또는 신고·납부기한 만료일부터 6개월 이내의 매매 등도 지방세심의위원회 심의를 거쳐 시가인정액으로 인정받을 수 있게 열어 둡니다. 납세자도 심의를 요청할 수 있습니다.
• 감정가액이 낮게 나왔다고 끝이 아닙니다 — 제10조의2 제4항은 감정가액이 다른 감정기관 평가액의 80%에 미달하는 등의 경우 해당 기관을 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있게 하고, 그 기간의 감정가액은 시가인정액으로 보지 않습니다.

신고할 때 챙길 것

1. 취득 원인을 먼저 확정한다 — 매매·증여·상속·부담부증여·원시취득 중 무엇인지에 따라 조문이 갈린다
2. 유상취득이면 계약서 금액에 더할 항목(옵션·조건부담액·의무부담금) 과 뺄 항목(부가가치세·개인의 중개보수) 을 구분해 합산한다
3. 무상취득이면 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정·경·공매 사실을 확인한다
4. 시가표준액이 1억 원 이하이면 시가인정액과 비교해 유리한 쪽을 고른다
5. 감정가액으로 신고하려면 감정기관 두 곳의 감정서를 미리 준비한다
6. 신고 후 가액을 정정해야 하면 지자체가 경정하기 전에 수정신고한다 — 제21조 제3항에 따라 가산세를 피할 수 있다

이때 받는 사람에게는 취득세와 별개로 증여세가 붙는다는 점도 함께 계산해야 합니다.

취득가액으로 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 이용하세요.