취득세 주택 수 판단 기준 (분양권·오피스텔 포함)

취득세 중과 여부는 세대를 기준으로 한 주택 수로 판정합니다. 같은 세대원이 보유한 주택을 합산하고, 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함합니다(지방세법 제13조의2). 다만 소형·상속주택 등은 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다.

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결론부터 — 무엇을 세고, 누구까지 세나요?

질문 두 개로 끝납니다. 누가 한 세대인가(시행령 제28조의3)와 무엇을 한 채로 세는가(법 제13조의3, 시행령 제28조의4)입니다. 앞의 답이 배우자와 30세 미만 미혼 자녀까지이고, 뒤의 답이 주택 + 조합원입주권 + 주택분양권 + 주택분 과세 오피스텔입니다.

질문	답	근거
세대 범위	주민등록표상 가족(동거인 제외) + 배우자 + 30세 미만 미혼 자녀	시행령 제28조의3①
세는 대상	주택·조합원입주권·주택분양권·주택 과세 오피스텔	법 제13조의3
세는 시점	주택 취득일 현재(취득하는 주택 포함)	시행령 제28조의4①
권리의 기산	조합원입주권·분양권의 취득일(분양사업자에게서 받으면 분양계약일)	시행령 제28조의4① 후단
빼주는 것	상속 5년, 시가표준액 1억 이하 오피스텔 등	시행령 제28조의4⑥

세대 기준은 조문에 어떻게 적혀 있나요?

가장 널리 퍼진 오해가 “배우자와 미성년 자녀”입니다. 조문은 그렇게 적혀 있지 않습니다. 시행령 제28조의3 제1항(2026년 9월 18일 시행)을 그대로 읽으면 이렇습니다.

1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표 … 에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며, 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 … 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

세 가지가 한꺼번에 드러납니다. ① 기준은 미성년이 아니라 만 30세입니다. ② 자녀뿐 아니라 부모도 역방향으로 묶입니다 — 29세 미혼인 사람이 집을 사면 따로 사는 부모의 집이 함께 세어집니다. ③ 위장 이혼은 배우자로 봅니다.

30세가 안 돼도 별도 세대가 되는 길이 있나요?

시행령 제28조의3 제2항이 네 가지를 열거합니다. 지식iN에서 “만 30세 미만 세대분리 소득 증빙”이 반복해 올라오는 것이 1호 때문입니다.

1. 소득 요건 — 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재돼 있지 않은 30세 미만 자녀로서, 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 소득이 국민기초생활보장법상 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유 주택을 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 미성년자는 제외됩니다.
2. 동거봉양 합가 — 취득일 현재 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위해 30세 이상 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 1호 소득요건을 갖춘 성년 직계비속이 합가한 경우
3. 세대 전원 출국 — 취학·근무상 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서, 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우
4. 취득 후 60일 이내 분리 — 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하려고 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우

4호가 실무에서 가장 유용합니다. 잔금 전에 전입을 못 했더라도 취득일부터 60일 안에 그 집으로 주소를 옮기면 별도 세대로 인정됩니다. 공교롭게도 취득세 신고·납부 기한도 60일이라 두 일정이 겹칩니다.

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세대 판정 케이스 표

상황	같은 세대?	근거
배우자가 주민등록을 따로 두고 있음	같은 세대	시행령 제28조의3①
28세 미혼 자녀가 따로 전입, 소득 없음	같은 세대	제28조의3①
28세 미혼 자녀가 따로 전입 + 중위소득 40% 이상 소득·독립생계	별도 세대	제28조의3②1호
17세 자녀가 소득이 있고 따로 전입	같은 세대(미성년자는 예외에서 제외)	제28조의3②1호 단서
32세 미혼 자녀가 따로 전입	별도 세대	제28조의3① 반대해석
29세 미혼인 사람이 집을 살 때, 따로 사는 부모	같은 세대	제28조의3①
67세 부모 동거봉양을 위해 33세 자녀가 합가	별도 세대	제28조의3②2호
취득 후 55일째에 그 주택으로 전입해 세대 분리	별도 세대	제28조의3②4호

무엇이 한 채로 세어지나요?

지방세법 제13조의3이 네 가지를 세대별 소유 주택 수에 가산합니다.

1. 신탁법에 따라 신탁된 주택 — 수탁자가 아니라 위탁자의 주택 수에 가산
2. 조합원입주권 — 재건축·재개발·소규모재건축사업 조합원으로서 취득한 것(조합원에게서 사들인 것 포함). 주거용 건축물이 멸실된 뒤에도 계속 셉니다
3. 주택분양권 — 부동산 공급계약으로 주택을 공급받는 지위. 매매·증여로 넘겨받은 것도 포함
4. 주택으로 과세하는 오피스텔 — 지방세법 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔

세는 방법에도 규칙이 있습니다(시행령 제28조의4).

• 조합원입주권·분양권으로 주택을 취득하면, 주택 취득일이 아니라 그 권리의 취득일(분양사업자에게서 받았다면 분양계약일) 기준으로 그 시점의 세대별 주택 수를 산정합니다(제1항 후단). 세대 내에서 같은 분양권의 취득일이 여럿이면 가장 빠른 날입니다.
• 주택·입주권·분양권·오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하면 납세의무자가 정하는 순서에 따라 차례로 취득한 것으로 봅니다(제3항).
• 세대원이 공동으로 소유하는 1개는 1개로 셉니다(제4항). 부부 공동명의라고 두 채가 되지 않습니다.
• 상속으로 여럿이 공동 소유하면 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 보고, 동률이면 그 주택에 거주하는 사람 → 나이가 가장 많은 사람 순으로 정합니다(제5항).

주택 수에서 빠지는 것

시행령 제28조의4 제6항이 제외 대상을 열거합니다. 아래는 개인 주택 취득에서 자주 쓰이는 항목입니다.

제외 대상	기준	근거
시가표준액이 낮은 주택	수도권 1억원 이하, 그 밖의 지역 2억원 이하(정비구역·사업시행구역 소재는 제외)	제28조의4⑥1호가목 · 제28조의2 1호
상속받은 주택·입주권·분양권·오피스텔	상속개시일부터 5년 이내	제28조의4⑥3호
오피스텔	시가표준액 1억원 이하	제28조의4⑥4호
부속토지만 소유	시가표준액 1억원 이하	제28조의4⑥5호
혼인 전 분양권으로 주택을 취득할 때	배우자가 혼인 전부터 소유한 주택	제28조의4⑥6호
소형 신축주택·준공 후 미분양 등	2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 취득 등 기간·면적·가액 요건	제28조의4②·⑥7호
국가유산주택, 농어촌주택, 사원 임대용 주택 등	각 호의 용도·규모 요건	제28조의4⑥1호 각 목

“공시가격이 낮은 소형주택”이라는 느슨한 표현 대신 시가표준액 1억원(비수도권 2억원) 이라는 선을 기억하는 편이 정확합니다. 면적이 아니라 금액 기준이고, 정비구역 안에 있으면 금액이 낮아도 빠지지 않습니다.

숫자로 확인 — 한 채 차이가 얼마인가요?

조정대상지역에 있는 취득가액 6억원, 전용 84㎡ 주택을 유상거래로 취득하는 경우입니다. 지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호에 따라 1주택은 세율의 50%로 산출한 금액의 20%, 중과 대상은 같은 호 나목에 따라 2%(4% − 중과기준세율 2%)로 산출한 금액의 20%입니다. 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다.

세대 주택 수	세율	본세	지방교육세	총액
1주택	1%	600만원	60만원	660만원
2주택(조정대상지역)	8%	4,800만원	240만원	5,040만원
3주택 이상(조정대상지역)	12%	7,200만원	240만원	7,440만원
2주택(비조정지역)	1%	600만원	60만원	660만원
법인(첫 채부터)	12%	7,200만원	240만원	7,440만원

1주택과 조정지역 2주택의 차이는 4,380만원입니다. 배우자 명의 분양권 하나, 5년이 지난 상속주택 하나가 여기서 갈립니다. 반면 같은 2주택이라도 비조정지역이면 1~3%가 그대로라 660만원입니다. 구간별 세율의 계산 근거는 취득세율과 다주택 중과에 정리해 두었습니다.

놓치기 쉬운 예외

• 중과 제외와 주택 수 제외는 다른 규정입니다 — 시행령 제28조의2는 “이 주택을 취득할 때 중과하지 않는다”이고, 제28조의4 제6항은 “이미 가진 이 주택을 세지 않는다”입니다. 한쪽만 해당하는 경우가 있습니다.
• 일시적 2주택은 애초에 중과 대상이 아닙니다 — 법 제13조의2 제1항 제2호 괄호가 대통령령으로 정하는 일시적 2주택을 빼고 있고, 시행령 제28조의5가 이사·학업·취업·직장이전 사유로 3년 이내 종전 주택등을 처분하는 경우로 정의합니다.
• 종합부동산세와 세는 방식이 다릅니다 — 취득 단계는 세대 합산이지만 보유 단계의 종합부동산세는 인별 과세입니다. 취득세 기준을 그대로 옮겨 계산하면 어긋납니다.
• 공유지분·부속토지만 가져도 주택을 가진 것입니다 — 법 제13조의2 제1항 본문 괄호가 “주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다”고 정합니다.
• 조정대상지역 지정 전에 계약했다면 — 법 제13조의2 제4항은 지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 본다고 정합니다.
• 취득 후에 중과 대상이 되면 60일 안에 차액을 냅니다 — 법 제20조 제2항.

취득 전에 확인할 것

1. 취득일(사실상 잔금지급일)을 기준으로 세대별 주민등록표를 떼어 구성원을 확정한다
2. 따로 사는 배우자, 30세 미만 미혼 자녀, (본인이 30세 미만 미혼이면) 부모의 보유 현황까지 조회한다
3. 세대원 전원의 주택 + 조합원입주권 + 주택분양권 + 주택 과세 오피스텔을 빠짐없이 센다
4. 상속 5년 이내, 시가표준액 1억원(비수도권 2억원) 이하 등 제외 항목을 뺀다
5. 분양권·입주권이 끼어 있으면 주택 취득일이 아니라 그 권리의 취득일 기준으로 다시 센다
6. 30세 미만이라면 소득 요건 서류를 미리 준비하거나, 취득 후 60일 이내 전입으로 세대 분리를 마친다
7. 물건 소재지가 조정대상지역인지, 계약일이 지정고시일 이전인지 확인한다

보유 주택 수로 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 이용하세요.