양도세율과 다주택 중과 (단기 70%·중과 20~30%p)

양도소득세율은 보유기간과 주택 수에 따라 달라집니다(소득세법 제104조). 1년 미만 단기 보유는 주택 70%, 12년은 60%의 높은 세율이 붙고, 2년 이상 보유하면 기본세율(645%)로 과세됩니다. 조정대상지역 다주택은 중과되지만 한시 유예가 적용돼 왔습니다.

보유기간에 따라 세율이 어떻게 다른가요?

오래 보유할수록 세율이 낮아집니다. 단기 매도는 투기 억제 목적의 높은 세율이 적용됩니다.

보유기간	주택·입주권·분양권	그 외 부동산
1년 미만	70%	50%
1년~2년 미만	60%	40%
2년 이상	기본세율 6~45%	기본세율 6~45%

※ 분양권은 1년 이상 보유해도 60%가 적용됩니다.

기본세율(2년 이상)은 어떻게 되나요?

2년 이상 보유한 부동산은 종합소득세와 같은 8단계 누진세율로 과세됩니다.

1. 1,400만원 이하 6% / 5,000만원 이하 15% / 8,800만원 이하 24%
2. 1.5억 이하 35% / 3억 이하 38% / 5억 이하 40%
3. 10억 이하 42% / 10억 초과 45%
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제

다주택 중과는 얼마인가요?

조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 가산됩니다(제104조 ⑦).

구분	중과
조정지역 2주택	기본세율 + 20%p
조정지역 3주택 이상	기본세율 + 30%p
중과 대상	장기보유특별공제 배제
한시 유예 시	중과 배제 + 기본세율 적용

다주택 중과는 2022년 5월 이후 한시적으로 유예돼 왔고 기간이 연장되기도 하므로, 양도 시점의 유예 여부를 국세청에서 확인하는 것이 중요합니다.

단기 양도는 세금이 얼마나? (계산 예시)

양도차익 1억 원인 주택을 보유기간별로 비교하면:

1. 1년 미만: 1억 × 70% = 7,000만 원
2. 1~2년: 1억 × 60% = 6,000만 원
3. 2년 이상(기본세율): 1억 × 35% − 1,544만 = 약 1,956만 원

단기 매도는 세율이 2~3배 높아, 같은 차익이라도 세금이 크게 차이 납니다.

보유기간·주택수로 세율과 세금을 계산하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.