장기보유특별공제 — 일반 30%·1주택 최대 80%

장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다(소득세법 제95조). 3년 이상 보유해야 적용되며, 일반 부동산은 최대 30%, 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유·거주를 합산해 최대 80%까지 공제됩니다.

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장기보유특별공제는 얼마인가요?

보유 형태에 따라 두 가지 표가 있습니다. 일반 부동산은 보유연수 × 2%, 1세대 1주택(거주 요건 충족)은 보유·거주 각각 4%씩 합산합니다.

보유연수	일반(연 2%)	1주택 보유분(연 4%)
3년	6%	12%
5년	10%	20%
10년	20%	40%(상한)
15년	30%(상한)	40%

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1세대 1주택은 어떻게 80%가 되나요?

2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 공제 + 거주 공제를 합산합니다.

1. 보유연수 × 4% (최대 40%, 10년)
2. 거주연수 × 4% (최대 40%, 10년)
3. 합산 최대 80%
4. 단 2년 이상 거주가 전제(미충족 시 일반 표 적용)

예를 들어 10년 보유·10년 거주한 1주택은 40% + 40% = 80%를 공제받아, 양도차익이 1억이면 8천만 원을 빼고 2천만 원에만 세금이 매겨집니다.

공제 적용 시 주의점

항목	내용
최소 보유	3년 이상(미만은 0%)
1주택 거주 요건	2년 이상 거주해야 표2 적용
중과 대상	원칙 배제(유예 기간은 일반 공제)
미등기·분양권	적용 제외

보유 기간이 길수록 공제율이 커지므로, 단기 매도보다 일정 기간 보유 후 양도하는 것이 세부담을 크게 낮춥니다.

보유·거주 기간으로 공제와 세금을 계산하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.