1세대 1주택 양도세 비과세 — 2년 보유·거주·12억

1세대 1주택은 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다(소득세법 제89조). 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

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1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

세 가지를 확인합니다. ① 양도 시점에 1세대가 1주택일 것, ② 2년 이상 보유(취득 시 조정지역이면 2년 거주), ③ 양도가액 12억 원 이하일 것입니다.

요건	기준	비고
세대·주택 수	1세대 1주택	양도일 기준
보유	2년 이상	취득~양도
거주	취득 시 조정지역은 2년	비조정지역은 불필요
양도가액	12억원 이하	초과분만 과세

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고가주택(12억 초과)은 어떻게 과세되나요?

12억 원을 넘어도 전액 과세가 아니라, 12억 초과분에 비례한 차익만 과세합니다.

1. 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
2. 여기에 장기보유특별공제(1주택은 최대 80%) 적용
3. 남은 과세표준에 기본세율(6~45%) 적용

예를 들어 양도가 15억, 전체 양도차익 5억이면, 과세 대상 차익 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 원입니다.

1세대·1주택 판정에서 자주 막히는 점

상황	판정
분양권·입주권 보유	주택 수에 포함될 수 있음
일시적 2주택	특례 요건 충족 시 비과세
세대 분리(자녀 독립)	별도 세대면 주택 수 분리
상속주택	일정 요건은 주택 수 제외 특례

보유·거주 요건과 12억 기준을 모두 충족해야 비과세가 적용되며, 분양권·입주권·상속주택은 주택 수 판정이 복잡하므로 사전 확인이 필요합니다.

내 보유·거주 기간으로 비과세 여부와 세금을 확인하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.