LTV 계산기 (담보인정비율)

LTV 계산기 · 담보인정비율 사용 가이드

LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 주택의 담보가치 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율입니다. 주택담보대출(주담대) 한도를 결정하는 가장 기본적인 규제 지표로, 주택 시세가 아무리 높아도 LTV 한도를 넘는 금액은 빌릴 수 없습니다. 이 페이지의 LTV 계산기를 사용하면 주택 시세와 LTV 비율을 입력해 최대 대출 가능액을 구하거나, 반대로 대출 금액으로 내 LTV가 몇 %인지 즉시 확인할 수 있습니다.

LTV 계산 공식

LTV(%) = (대출금액 ÷ 주택 담보가치) × 100

예를 들어 6억원 주택에 LTV 70%가 적용되면 최대 대출 가능액은 6억 × 70% = 4억 2,000만원입니다. 반대로 6억 주택에 3억 6,000만원을 대출받았다면 LTV는 3.6억 ÷ 6억 × 100 = 60%입니다.

담보가치는 무엇을 기준으로 하나요?

LTV의 분모가 되는 담보가치는 매매가가 아니라 보통 KB시세나 감정가를 기준으로 합니다. 일반적으로 KB시세(일반평균가)나 한국부동산원 시세, 혹은 감정평가액 중 은행이 정한 기준을 사용하며, 매매가와 시세가 다르면 더 낮은 쪽을 적용하는 경우가 많습니다. 따라서 실제 한도는 매매가보다 낮게 나올 수 있습니다.

지역·자격별 LTV 한도 (참고)

※ LTV 규제는 정부 부동산 정책에 따라 자주 바뀝니다. 규제지역 지정·해제, 생애최초·신생아 특례 등 조건에 따라 한도가 달라지므로, 위 표는 일반적인 참고용이며 정확한 한도는 대출 실행 은행과 최신 정책을 확인하세요. 계산기의 '적용 LTV' 칸에 직접 비율을 입력해 본인 조건에 맞게 계산할 수 있습니다.

LTV·DTI·DSR — 함께 적용되는 3대 규제

주택담보대출 한도는 LTV 하나만으로 정해지지 않습니다. 담보가치 기준의 LTV, 소득 대비 주담대 원리금과 기타대출 이자 기준의 DTI, 모든 대출 원리금 기준의 DSR이 동시에 적용되며, 이 중 가장 낮은 한도가 실제 대출 한도가 됩니다. 즉 LTV로는 4억 2,000만원이 가능해도 소득이 적어 DSR 한도가 3억이면 3억까지만 빌릴 수 있습니다.

선순위 채권·방공제란?

이미 해당 주택에 다른 담보대출(선순위 근저당)이 있거나, 세입자의 임차보증금이 있다면 그만큼 후순위 대출 한도가 줄어듭니다. 또한 임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금만큼을 미리 빼는 방공제(소액보증금 공제)가 적용되는 경우도 있습니다. 계산기의 '선순위 차감' 칸에 이런 금액을 입력하면 실질 가용 한도를 추정할 수 있습니다.

자기자본은 얼마나 필요할까?

주택 가격에서 대출 가능액을 뺀 금액이 직접 마련해야 하는 자기자본입니다. 예를 들어 6억 주택을 LTV 70%로 4억 2,000만원 대출받으면, 나머지 1억 8,000만원에 취득세·중개수수료 등 부대비용을 더한 금액이 필요합니다. 취득세는 취득세 계산기로 함께 확인하세요.